庶民でも買えそうな投資物件3種のキャッシュフローを比較してみた(築古戸建編)

空き家再生


さて、最後に築古戸建を見ていきます。

<購入者のペルソナ>


・世帯年収で1000万円くらい

・不動産投資用に用意した自己資金500万円

・一都三県のどこかに在住

・初めて投資物件を購入したい

というざっくりとしたもの。

 
大規模修繕が必要になる前の段階の物件を

10年保有するという目線で比べてみたいと思います。(キリがいいから)

 
築古戸建といっても

いいものをどうにかこうにか探すのではなく

ベルの空き家再生メソッドを使った

ボロ戸建の購入案件を見ていきます。

すでに実績のある購入・運用例

 
コンサル生 Iさんの実例を

先日メルマガで3例お伝えしていましたので

その中から、

条件としてせめて想像がつくように

一都三県の物件で見ていきます。

 
・千葉県野田市桐ケ作

・物件価格230万+リフォーム62万=292万

・利回り20%

・70平米

・築年数はもはや気にしない

 

どこだ?桐ケ作、、、?



どこでしょう、、(2回目)

とりあえず周りに電車は走ってないですね。

地図を広域が見れるように縮小して



野田と春日部がかろうじて私にはわかるので

これは千葉と埼玉の県境にある物件ですね!

 

賃貸需要はあるのか、、、?


という話ですが、

すでに入居が決まって実績が出ています。

 
人が住むエリアなら、

家賃が安ければ決まるんですよね。

戸建だとそんなに住み替えもしないですし。

 
と言うことでこの物件のキャッシュフローを見ていきます。

 
 
500万の自己資金ですが、

そもそも物件とリフォームで292万

物件購入時の諸経費は物件価格×7%なので

追加で20万を計算に含めます。

 
当然ローンは組まない

一応入居率は80%に合わせる。




10年間の累計キャッシュフローは256.8万
年に25.6万
月に2.1万の副収入になります。

 

312万投じた自己資金は5年半で元が取れます。

 
12年目の大規模修繕以外は言うことなしですね。

ちなみに、ベルのメソッドを使った再生物件は

リフォームしてから貸しているので

正確に言うと12年目に修繕はおそらくさほど必要ないかと、、

もう少し先に修繕の余地が出てきても、

そもそものリフォーム金額を抑えるノウハウがあるので

月の安定したキャッシュフローがあればそこも痛手にならないでしょう。

 
安く買ってきちんと収入にするということがとても大事ですね。
 
 
(続く)