次に不動産投資の代表格、区分マンションを見て見ましょう。

＜購入者のペルソナ＞

・世帯年収で１０００万円くらい

・不動産投資用に用意した自己資金５００万円

・一都三県のどこかに在住

・初めて投資物件を購入したい

というざっくりとしたもの。


 
大規模修繕が必要になる前の段階の物件を

１０年保有するという目線で比べてみたいと思います。（キリがいいから）

安全そうな条件から

区分マンションということで

１室だけの勝負

ローン組んで買ったら、

空室になった瞬間持ち出しが始まってしまう。

そんな恐怖がつきまとうので

できるだけ空室にならなそうな物件を探さないといけません。

郊外のワンルームは

近隣の賃貸需要をきちんと調べないといけないですよね。

今回は空室のリスクがあまり考えなくても少なそうな

日本で人口が増え続けている東京都内で探していきます。


 
・２０００万以内、１２％以上、RC

とかやってみよう、、、

 
、、、この時点で

楽待に２５０００件以上載っている区分マンションの中から
ヒット0です。

 

・築年数を２５年以内にしたり

・利回り１２→１０％以上　にしても無理でした。

 
なので利回りの低さは仕方ない、

利益は取れないけど赤字にはしないと考えて

・２０００万以内、１０％以上、２５年、東京都内

→２０００万以内、８％以上、RC、２３区内

に条件を変更。

 
すると閲覧できるものが

やっと２件だけヒットしました！（検索当時）

 
６９０万と１０３０万があったのですが

６９０万の物件なら

お金もっと貯めて現金で買った方が良さそうなので

１０３０万でシュミレーションしてみようかなと。





赤いラインが（年のキャッシュフローを表す）

が最初からずっとすれすれ。

これは言うまでもなくダメなのでは？

 
自己資金２０６万で組めてるけど

２８年ローンで

１０年間の累計キャッシュフローはー２７.８万

年にー２.７８万、

月にー０.２万

資産増えることなく減っている、、

 
この時点でNGだとは思うのですが、

あくまで同じ条件で検証してみます。

 
次に、アパートの時と同じように

５００万突っ込んで、入居率を８０％

で試算してみます。





おお！

最初の１０年いけそう？ですね？

 
１２年目の大規模修繕以降

〜ローン完済までは見なかったことにして、、、

 
ここで気になるのが、１０年でいくら儲かるかです。

 

１０年目の累計キャッシュフローは９９.３万円
年に９.９万
月に０.８万

の収入が得られます！
 

８０００円、、、
 

 

やす、、、くないでしょうか？

 

（続く）