さて、最後に築古戸建を見ていきます。

＜購入者のペルソナ＞

・世帯年収で１０００万円くらい

・不動産投資用に用意した自己資金５００万円

・一都三県のどこかに在住

・初めて投資物件を購入したい

というざっくりとしたもの。

 
大規模修繕が必要になる前の段階の物件を

１０年保有するという目線で比べてみたいと思います。（キリがいいから）

 
築古戸建といっても

いいものをどうにかこうにか探すのではなく

ベルの空き家再生メソッドを使った

ボロ戸建の購入案件を見ていきます。

すでに実績のある購入・運用例

 
コンサル生　Iさんの実例を

先日メルマガで３例お伝えしていましたので

その中から、

条件としてせめて想像がつくように

一都三県の物件で見ていきます。

 
・千葉県野田市桐ケ作

・物件価格２３０万＋リフォーム６２万＝２９２万

・利回り２０％

・７０平米

・築年数はもはや気にしない

 

どこだ？桐ケ作、、、？

どこでしょう、、（２回目）

とりあえず周りに電車は走ってないですね。

地図を広域が見れるように縮小して



野田と春日部がかろうじて私にはわかるので

これは千葉と埼玉の県境にある物件ですね！

 

賃貸需要はあるのか、、、？

という話ですが、

すでに入居が決まって実績が出ています。

 
人が住むエリアなら、

家賃が安ければ決まるんですよね。

戸建だとそんなに住み替えもしないですし。

 
と言うことでこの物件のキャッシュフローを見ていきます。

 
 
５００万の自己資金ですが、

そもそも物件とリフォームで２９２万

物件購入時の諸経費は物件価格×７％なので

追加で２０万を計算に含めます。

 
当然ローンは組まない

一応入居率は８０％に合わせる。

１０年間の累計キャッシュフローは２５６.８万
年に２５.６万
月に２.１万の副収入になります。

 

３１２万投じた自己資金は５年半で元が取れます。

 
１２年目の大規模修繕以外は言うことなしですね。

ちなみに、ベルのメソッドを使った再生物件は

リフォームしてから貸しているので

正確に言うと１２年目に修繕はおそらくさほど必要ないかと、、

もう少し先に修繕の余地が出てきても、

そもそものリフォーム金額を抑えるノウハウがあるので

月の安定したキャッシュフローがあればそこも痛手にならないでしょう。

 
安く買ってきちんと収入にするということがとても大事ですね。
 
 
（続く）