まずはじめにアパートの購入を検討してみます。
 

＜購入者のペルソナ＞

・世帯年収で１０００万円くらい

・不動産投資用に用意した自己資金５００万円

・一都三県のどこかに在住

・初めて投資物件を購入したい

というざっくりとしたもの。
 

大規模修繕が必要になる前の段階の物件を

１０年保有するという目線で比べてみたいと思います。（キリがいいから）
 

まずは理想の条件から

 

アパートも場所、構造、築年数によって値段はピンキリですよね。

とりあえず

・東京都内で１億以下で、利回り１０％以上、築１０年以内

というすでに厳しめですが、理想から探してみます。

 
本当に存在する物件で比較するため、検索に利用したのは

ベルもセミナー情報をのせている「楽待」です。

 
お！



あるじゃないですか。

検索結果は一桁分だけヒットしました。

 
５８００万

足立区北綾瀬だけど、地下鉄から徒歩６分！

いい立地じゃないか。

しかも３年しか経ってないし。

 
ここでキャッシュフローシュミレーションをします。

自動でついてる機能を使います。

物件ごとにデフォルト値で出てくるシュミレーションがこちら




しかし自己資金は５００万円しか持っていないので

設定を変えます。

そして入居率も９０％は楽観的なので、

８０％まで下げます（それでも楽観的）

どこの銀行から借りれるかは不確定要素なのでそのまま２％で

ああ、もう既に全然ダメそう。

毎年手残りが減っていて７年目でマイナスに転じました。

買う意味がない、

というかローンも多分通らないのでは？

気を取り直して次へ

・東京都内で１億以下で、利回り１０％以上、築１０年以内

→　一都三県、５０００万以下、利回り１２％以上、築１０年以内

に条件を変更。

１８件ヒット。

一覧を見てみるとほぼ同じアパートが載っている、、



神奈川の本厚木駅からバス３５分、

２５００万、利回り１５.５％、木造、築９年

 
これはきっと売れていない物件なわけですが、

脳内シュミレーションのためこの物件で。

 
さっきと同じように

自己資金５００万を突っ込んで、入居率を８０％で試算します。



１０年目ギリギリで、年間０.２万円マイナスになりますね。
 
大事に貯めてきた５００万を突っ込んで

２０００万以上の借金をした結果


１０年目ギリギリで、年間０.２万円マイナスになりますね。
 
大事に貯めてきた５００万を突っ込んで

２０００万以上の借金をした結果

１０年間の累計キャッシュフローは１６３万

１年で１６.３万

つまり月々は１.３万

思ったよりインパクトがないですね。
 

１２年目の大規模修繕を乗り越えると

年間のキャッシュフローはプラスになりますが

累計キャッシュフローがプラスになってくるのは

２３年目以降。
 


本厚木からバス３５分の地域がどのような発展を遂げるかわかりませんが

衰退してしまうと入居率も当然下がりますし

家賃の下落幅も大きくなりますので

安全にお金を増やせる戦いではないことは確かですね。

 
（続く）