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Weekly beru     2019/03/22  < vol.9>
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こんばんわ、2日連続でひとみんです(*^^)v

昨日公開した記事作りで結構パワー使ったので
世の中のブロガーさんってほんとすごいなと思った次第です。

（3種の物件比較した総合結果）
https://beruberuf.co.jp/blog/xgodu3_em28r/

まだでしたら、ぜひ読んでみてくださいね。

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★今日の目次

（１）　不動産屋との戦い　〜　実際にあった客付対応　その２　〜

（２）　都内、30代ご夫婦空き家オーナーに出会えた話

（３）　よく聞く質問Q&A

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（１）　不動産屋との戦い　〜　実際にあった客付対応　続き　〜

前回、
空室がでたので不動産屋に賃貸客付を依頼したのに
頼んだ業者が理由や心境はよくわからないけど
何も動いてくれないという状況に陥った私の知人。
非常にかわいそうだ、、、

客付を依頼されて
図面も載せず、写真も取らず
そもそも誰もがみれるネットのサイトに載せなかったり
他の客付業者に頼まなかったり
なぜここまで何もしてないのかはわからないけれど、

人を変えるのは難しい

この人が積極的に動く理由がないなら
何もしないなら
別の業者をさっさと探したほうが良い

そこで次は、

物件の近くの不動産屋さんを探して依頼することに。

ネットで物件の最寄駅　不動産　で検索

いくつかヒットして、駅前の一等地に看板を掲げている
結構古そうな、
味のある不動産屋

を見つけて相談しにいってました。

不動産屋さんは

昔からその土地に根ざしていて
近隣住民や家族、親戚紹介だとか
いきなりの来店だとかでうまく商売をしているタイプと

振興の会社なので、独立した社長の伝手と
あとはひたすらネット集客を頑張っているタイプ

があります。

今回は前者の会社ですね。

多分ネット広告とかは全然やってなさそう。

「こっちが地元の人で住み替え検討している人もいるし声かけてみるよ」

「もちろん来店してくれた人にも紹介するよ」

と言われたらしい。

話を聞いた感じいい人そうだし、ちゃんと案内はしてくれそう

けれど、

賃貸物件はまずネットで探す

がスタンダードになっている時代なので

ほんとに大丈夫か？とも思いました。

ネット広告サイトを活用して、

写真もしっかり載せるというのが
今の賃貸仲介をやる不動産屋には必要不可欠な集客方法

SUUMOとか、写真の枚数が多ければ多いほど
上位に表示される仕組みなんですよ。

だからほんとに大丈夫か〜ってまだまだ話を聞いてて不安でした

＞＞続く

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（２）　都内、30代ご夫婦空き家オーナーに出会えた話

昨日の祝日の話ですが、

偶然空き家オーナーさんに出会いました。

そのご夫婦は引っ越しをする日だったのですが

事前にジモティーでやりとりしていて
冷蔵庫とハンガーラックを譲ってもらう約束をしていました。

（ハンガーラックは殺風景だったWeWorkのデスクに持ってきました　^^　）

訪ねた先が葛飾区にある戸建のお家で
入り口だけ見たところ結構古い感じでしたが、
よくイメージであるおばあちゃんち
ってこんな感じだよな〜というお家でした

その中からおしゃれな夫婦が出てきたので
これはこれで
渋い家に住んでてかっこいいな！と思いましたね。

「このお家は賃貸だったんですか〜？」
と伺ったところ

「いや、家族で元から持ってる家です。」

おお、オーナーさんだ！

「じゃあこの後どうするんですか？」

「いや〜どうでしょうね。
DIYPとかに連絡をとって改造OKで貸し出そうかなとは思っていますけど」

※DIYPというのはDIYがOKな家やテナント物件だけ集めた
賃貸物件検索サイトです。

いたじゃないか、空き家オーナー。

ただ困っているとかではなくて、
先進的なサイトへの掲載まで考えているので
もしかしたら出る幕はないのかもしれませんが

ベルの考えている第二フェーズでお手伝いできるかもなと思いました。

軽く軽くベルの事業をお話して
またお話させてくださいと言って
冷蔵庫受け取って帰ってきました。

この第2フェーズの話を
まだ聞いてないよっていう方、
セミナーでお話しています。

（セミナーページ）
https://www.rakumachi.jp/infoseminar/?realtorid=9312

まだまだ身近にいるんでしょうね、
空き家オーナーさん。

私も都内に空き家持っていたらなぁと
めちゃくちゃ羨ましく思います。

私の実家は本州最北端なので（´ω｀）ﾄﾎﾎ…

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（３）　よく聞く質問Q&A

セミナーにご参加いただいた方には
最後にアンケートを書いて提出いただいているのですが

質問の欄を設けていても

その後、お話する機会がなくて質問にお答えできていないケースが
多々あることに気づきました（今さら）

なので最近いただいた質問で
コンサルティングの中身と別のところについてお答えします。

少しでも不安要素が払拭できればと思います。

Q１　自己資金に困っているのですが、方法はありませんか？

→こちらのご相談よくいただきます。

コンサルティング費用に関しては、
なんとかご自身でご用意していただく必要があります。

物件の購入・リフォームにかかる費用に関しては
ベルのやりとりをしている金融機関さんをご紹介できますし

空き家再生事業というのは
賃貸経営の中でも社会的意義が認められやすいものなので
全くグレーな手法を使わずに
自己資金０でスタートする方法があり、実績があります。

コンサルティングの費用さえ工面できれば、
そのあとはなんとかなるということです。

逆にそこもご用意が難しい場合、
それでも格安で不動産投資をしようと考える場合、
危ない橋を渡らせようとする不動産会社に
引っかかるケースになってしまうのではないかと思います。

ベルの（礒﨑の）コンサルティングでは
ご希望があれば、空き家再生投資以外の事業収入を作り出す方法も
お伝えすることができるので
苦しいかもしれませんが
最初だけ、費用の工面を頑張っていただければと思います。

Q２　空き家を持っていて、それをなんとかしたいが
コンサルティングを受けてどうにかするまでもない。
他のサービスはないか？

→空き家オーナーさんということであれば
ベルの第2フェーズでお手伝いができます。

オーナーさんに全く負担なく、
固定資産税や手入れ費用が出て行くだけだった空き家を
賃料収入に変えられる方法です。

まだ少しですが、成功させた実績はありますのでい
ご相談いただけると我々も非常に助かります。

Q３　サラリーマンでも可能ですか？

→もちろん可能です。

お仕事終わりや土日のお時間に物件を探していただいたり、
リフォーム屋さんと打ち合わせをしていただいたりという
ことは出てきます。
ご自身の時間を使う必要はありますね。

コンサル生さんの中には
現役サラリーマン・OLの方もいらっしゃいます。

コンサルを受けて物件を買い進め
最近脱サラした方もいらっしゃいますよ。

コンサルティングが平日の日中だけ〜とかではなく
気軽に礒﨑にどの時間でもLINEで質問できるので
そのあたりでみなさんカバーしていただいているのかなと思います。

Q４　今の属性でできるのか心配です。

→不動産投資に属性が関係あるのはなぜかというと

金融機関からお金を借りるときに属性をチェックされて
そこで貸す・貸さないの判断をされるからです。

金融機関というのはだいたいの目安ですが
年収の１０倍くらいまでの融資を出すことができます。

自己資金を２〜３割入れてそのくらい貸し出す

けど、それを返済できるかの返済能力を見ている

その返済能力が、

サラリーマンだと勤め先の企業規模と年収で計られるんですね。

なので１億の物件を買おうと思うと
１０００万以上の年収があって、
２０００〜３０００万円の自己資金を用意できる人じゃないと
そもそも土台に乗らないんです。
（あくまで目安ですよ）

しかも金融機関からすると
年収１０００万って、
そこで初めて土台にのるだけで別に高属性ではないんですね
できれば２０００万、
３０００万と稼いでいる人にお金を貸したいと考えています。

昨今の融資引き締めで、本当に買える人しか買えなくなってきました。

話を戻しますと、
”　今の属性でできるのか　”　については

ベルの方法だと属性はあまり関係ありません。

なぜなら借金するほど巨額の物件を買わないで
借金しなくていいくらいの安い金額で直すからです。

それでも借り入れしないとできない場合でも
属性ではなくて
空き家再生をするという事業ビジョンに共感して
融資をしてくれる金融機関が現に開拓できています。

リフォームローン単体で見ても、
住宅ローンと変わらない金利でいくらでも組めます。

戸建は金額が小さいので実入りは小さく感じるかもしれませんが
その代わり背負う負担
（大きな借金をしているのに空室になって毎月手出しが発生するリスク）
が少ないという利点があります。

あと、戸建を２〜３軒やったのでそれを担保に入れて
アパートを購入できているというコンサル生さんもいますので
一生投資スピードが拡大しないという訳でもないです。

今日はこの辺りで終わりにします＾＾