こんにちは、ベルの礒崎です。

最近、喉の調子を悪くしてしまい

完全に声がでなくなってしまいました。

でも、少しだけなら声がでます。

なので、限られた文字数で、いかに

コミュニケーション目的を達成するか、

というチャレンジングなテーマに挑戦

しているみたいで楽しいです！

コミュニケーション能力を上げるために

制約条件を課したトレーニングプログラム

みたいです！

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さて、本編に入ります

（前回からの続き）

前回、内見しに行った

埼玉県にある土地付き

中古鉄筋コンクリート1棟マンション、

内見したところで、もう分からないこと

だらけでしたが、

特に分かりたかったけど、

検討もつかなかったのは

リフォーム費用です。

物件の値段は土地と建物合計で

確か3150万円でした。

もし自己資金ゼロ、全額借入で購入

できたとしても、

絶対にこのままでは貸せない、という

代物でした。

まあでも、そのことは後で考えよう、と

思い、

まずは三井住友銀行銀行に行き、お金を

貸してください、と頼みに行きました。

色んな資料の提出を求められたので

結構分厚い資料を作成し、提出しました。

我ながら、かなりの力作で作成はしんどかった

です。

そして面談に臨みました。

そして後日、全額融資してもらえる、という

回答を得ました。

いやいやいやいやいやいや！！！

このままでは買えてしまう！！！

リフォーム費用！わかんないし！！

でも、借りてしまったら返済が

始まっちゃうし！！！

ということで、大慌てで、

あるリフォーム屋さんに

連絡しました。

それは

過去にセミナー講師として登壇した

リフォーム屋さんです。

仕事が終わったあと、駅前の喫茶店で

そのリフォーム屋さんと会いました。

彼はニコニコしながらやってきました。

以前、セミナー講師として登壇していた方

だったので、僕のためだけにご足労いただ

けるのが恐れ多い気持ちになりました。

私は

「リフォーム費用、安くしてくんないかな～

ていうか、安くしてもらわないと困る～」

と、心の底で、ずーっと思いながら、話を

してました。

そして、色々とやり取りしているうちに

私は、この物件の購入はまだ完了して

おらず、これから購入するつもりであり

購入前にリフォーム費用を把握したいと

思っているのだ、ということを伝えました。

その後、彼の顔から笑顔が消えました。

そして、差し障りのない会話がある程度

続いたあと、

「とりあえず後日お見積もりをお送りします」

と言われ、その日は終わりました。

しかしその後何日経過しても見積りは

提出されず、連絡も来なくなりました。

やっぱ、そうだよな、、、

まだ物件を購入してもいないのに

作成に手間のかかる見積りを作って

もらえるとは思いませんでした。

でも

だったらリフォーム費用が分からなくても

テキトーに見切り発車で物件だけ先に買え

とでも？

そんなことして、いいわけない。

大変な借金をして見切り発車で物件を

買ったあと、

リフォーム費用の見積りをしたら

開けてビックリ莫大な金額！！

てな事態になったら一撃でアウトです。

じゃあ、どうしたら？？？

ちなみに今の私ならば、その物件の中を

15分ほど一通り歩き回れば、かなり正確

にリフォーム費用を見立てられます。

なぜなら、多数の修繕箇所がある

廃墟、空き家などを何十軒もこなしており

知識、経験が豊富だからです。

その経験が教えてくれるのです。

どの部屋は大抵どういう修繕が必要で、

それぞれいくらくらいで修繕できるか

明確明瞭に分かるのです。

しかし当時の私には、そんな知識も経験も

完璧にゼロでした。

そもそもリフォームって何をやるのかすら

ちっとも知りませんでした。

今だから分かるのですが、

そんなレベルなのに、

中古鉄筋コンクリート1棟マンションに

手を出すこと自体、狂気の沙汰でした。

まずは小さな激安の一戸建てから始める

べきなのでした。

なぜか。

まず激安というだけで安全です。

ここで言う激安一戸建ての値段は

150万円以下です。

3150万円の借金よりも、遥かに遥かに

安全です。

次に、

5階建て、1DKが15部屋

なんて、規模が大きすぎです。

素人にとって。

要するに、

荷が重すぎる

わけです。

そんなの、昼間に仕事を持つ、時間のない

素人サラリーマンが、

リフォーム費用を見立てられるわけ

ありません。絶対に。無茶です。

それと比べれば、

一戸建ての広さ、というのは

素人が修繕の見立てをするための

最初の学習教材としては、無理のない

最適な広さなのです。

そして、

どんなに大きな集合住宅だろうと何だろうと

結局のところ、一戸建ての物件が持つ

スペックが拡大しただけのものなので

最小構成でまとまっている一戸建てで

経験を積めば

あとはそこで得た知見を応用、拡大すれば

中古の大規模集合住宅であっても、根拠を

もって合理的なリフォーム費用を事前算定

できるのです。

だから素人がいきなり

中古の一棟物件に手出しするのは

狂気の沙汰

なわけです。

しかし当時の私は、そんなことなど

知る由もなく、

リフォーム屋さんから、まともに相手に

されないだけなのでした。

私はたまに質問、相談を受けます。

「そうはいっても中古・築古戸建では

融資がつきにくいですよね。

それと比較すれば土地付き1棟アパート・

マンションは銀行がお金をたくさん貸して

くれるんですよ。

そうすれば自己資金を失うことなく、

全額借金で物件購入できるからレバレッジ

が効いて効率がいいですよね。」

私はこの質問を受けると、ため息を

一生懸命飲み込んで

「まずは中古一戸建てで学んでください」

と、回答しています。

それでも、

物件取得スピードが～

自己資金が減る～

レバレッジが～

効率が～

と反論されてしまうと、もうイヤになって

まともに回答しなくなります。

物件取得効率アップを求めていい人、

借金というレバレッジを活用していい人、

とは、

学んで成長した人

に、限るのです。

レバレッジとは、

小さな力で、より大きなことを為す作用

の、ことです。

そしてレバレッジとは、プラスにも

働きますがマイナスにも働きます。

レバレッジの効いたミス判断をすると

たった1回のミスで人生がパアになる

のはそういう理由です。

だから、あらゆるレバレッジは

畏敬の念をもって謙虚な姿勢で

慎重に扱わなければならないもの

なのです。

土地付き1棟アパート・マンションは

銀行がお金をたくさん貸してくれて、

そうすれば、目先、自己資金を失う

ことなく物件を増やせますが、

レバレッジをマイナスに働かせてしまう

人間だと（しかも大抵無自覚に）

そのあと全てを失うだけです。

（次回へ続く）